OPINI – Rumah merupakan kebutuhan primer bagi setiap orang. Rumah memiliki kemampuan untuk melindungi penghuni dari ancaman lingkungan mulai dari serangga, binatang melata, hewan buas, hujan, sinar matahari, hingga ke bahaya besar seperti banjir dan gempa. Karena itu, perencanaan rumah harus menjadi indikator utama dalam pengadaan rumah tinggal kepada khalayak.
Fokus dalam tulisan kita pada hari ini adalah perumahan subsidi yang memiliki sasaran untuk menghasilkan hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pokok utama hasil berupa hunian yang nyaman, mampu melindungi penghuni namun juga terjangkau sesuai dengan penghasilan masyarakat setempat.
Dua variabel ini sering kali bertolak belakang dikarenakan hunian yang nyaman dan tangguh biasanya akan membutuhkan biaya yang lebih besar dibandingkan dengan membangun rumah yang hanya mementingkan biaya rendah namun hunian seadanya. Karena itu, penting bagi kita untuk merancang hunian yang memiliki sweet spot agar penghuni nyaman dan aman, namun tetap murah.
Kita akan ulas perumahan-perumahan subsidi Jawa Barat yang terbengkalai dan melihat apa alasan di balik itu semua.
Video diatas membahas fenomena memprihatinkan dari program rumah subsidi pemerintah untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Meskipun pemerintah terus menggelontorkan anggaran triliunan rupiah setiap tahun, banyak dari proyek perumahan tersebut justru berakhir menjadi kota mati atau kawasan mangkrak yang tidak layak huni.
Poin-poin utama dalam video:
- Kondisi Kawasan Mangkrak: Tim Realitas Metro TV menelusuri beberapa lokasi seperti Vila Kencana Cikarang, Green New Residence di Babelan, dan Grand Vista Cikarang. Banyak rumah yang sudah terjual namun tidak ditinggali, terbengkalai, rusak, dan dipenuhi semak belukar karena minimnya akses transportasi serta fasilitas dasar seperti air dan penerangan;
- Masalah Kualitas Bangunan: Banyak penghuni mengeluhkan kualitas material bangunan yang buruk, seperti penggunaan batako yang rentan rusak, serta desain rumah yang tidak layak;
- Dilema Pengembang: Para pengembang mengaku terpaksa menekan anggaran atau melakukan down spec karena plafon harga rumah subsidi yang ditetapkan pemerintah tidak mencukupi untuk membangun dengan standar yang ideal;
- Dampak Ekonomi: Masalah ini diperburuk dengan meningkatnya angka kredit macet KPR (mencapai 3,24% pada 2025) akibat badai PHK dan kesulitan ekonomi, membuat banyak pemilik rumah memilih untuk tidak menempati atau menjual rugi unit mereka;
- Kritik Kebijakan: Anggota Komisi 5 DPR RI menyoroti amburadulnya sistem data nasional yang menyebabkan kebijakan penyediaan rumah menjadi tidak tepat sasaran. Ada kekhawatiran bahwa jika proyek terus dibangun tanpa riset lokasi yang matang, hal ini bisa berujung pada kerugian negara atau delik korupsi.
Secara keseluruhan, misi pemerintah menyediakan rumah bagi masyarakat kecil dinilai masih jauh dari harapan dan berisiko menjadi sekadar ilusi jika kualitas, akses, dan pemilihan lokasi tidak diperbaiki secara menyeluruh.
Analisis
Masalah utama dalam banyak perumahan subsidi bukan semata-mata pada bentuk rumah, melainkan pada cara kita memahami rumah itu sendiri. Dalam praktiknya, rumah sering diperlakukan sebagai produk akhir: unit selesai dibangun, lalu dianggap masalah hunian telah terpecahkan.
Padahal, menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011, perumahan adalah kumpulan rumah yang dilengkapi prasarana, sarana, dan utilitas umum. Artinya, sejak awal hukum sudah menegaskan bahwa rumah tidak berdiri sendiri. Sebuah unit bangunan belum dapat disebut berhasil sebagai hunian bila lingkungan dasarnya belum berfungsi.
Dari sini, kita bisa melihat mengapa banyak perumahan subsidi murah akhirnya tidak diminati atau tidak benar-benar dihuni. Harga memang penting bagi MBR, tetapi keterjangkauan bukan hanya soal cicilan. Keterjangkauan juga menyangkut ongkos hidup harian setelah rumah dibeli. Jika lokasi terlalu jauh dari tempat kerja, jauh dari pusat pelayanan, dan sulit dijangkau kendaraan umum, maka rumah murah itu justru berubah menjadi hunian mahal secara operasional.
Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 bahkan menegaskan bahwa pembangunan rumah umum harus mempunyai akses menuju pusat pelayanan atau tempat kerja. Ini berarti lokasi bukan pelengkap, tetapi inti dari kelayakan sebuah perumahan subsidi.
Jalan lingkungan adalah contoh paling mudah. Jalan yang baik bukan hanya memudahkan keluar-masuk kendaraan, tetapi menjadi penentu apakah warga bisa hidup normal. Jalan menentukan akses ambulans, mobil pemadam, kendaraan logistik, ojek online, angkutan sekolah, hingga rasa aman penghuni saat pulang malam.
Ketika jalan rusak, sempit, atau belum berfungsi dengan baik, maka satu kawasan akan cepat kehilangan daya tariknya. Dalam jangka panjang, rumah yang murah bisa ditinggalkan hanya karena mobilitas sehari-hari terasa terlalu berat. Secara teknis, jalan memang diatur sebagai bagian penting dari prasarana dan memiliki persyaratan teknis tersendiri dalam regulasi PUPR.
Drainase juga sering dianggap hal kecil, padahal justru menjadi pembeda antara kawasan yang layak huni dan kawasan yang cepat rusak. Tanpa drainase yang baik, air hujan akan menggenang, merusak jalan, melemahkan pondasi, mempercepat kerusakan material, dan menurunkan kualitas kesehatan lingkungan.
Rumah subsidi yang dibangun dengan logika biaya minimum akan sangat rentan bila sistem pembuangan air hujannya diabaikan. Dalam konteks ini, drainase bukan sekadar saluran air, tetapi infrastruktur perlindungan dasar bagi umur bangunan dan kenyamanan penghuni. Penyelenggaraan sistem drainase perkotaan sendiri diatur khusus dalam Permen PUPR Nomor 12/PRT/M/2014.
Begitu pula dengan sumur resapan dan elemen pengendalian limpasan air lainnya. Fungsinya bukan hiasan teknis, tetapi alat untuk membantu tanah menyerap air hujan, mengurangi beban saluran, menekan genangan, dan menjaga keseimbangan air lingkungan.
Pada kawasan perumahan yang padat bangunan dan minim ruang terbuka, ketiadaan sistem resapan membuat air hujan langsung menjadi masalah. Akibatnya, beban tidak hanya ditanggung rumah individu, tetapi seluruh kawasan. Dalam banyak kasus, perumahan gagal dihuni bukan karena satu cacat besar, melainkan karena akumulasi kekurangan kecil seperti ini yang terus dirasakan penghuni setiap hari.
Lampu jalan juga tidak boleh diposisikan sebagai fasilitas tambahan. Keberadaannya berkaitan langsung dengan keamanan, orientasi ruang, kenyamanan pejalan kaki, dan kemungkinan kawasan hidup pada malam hari. Perumahan tanpa penerangan jalan cenderung menimbulkan rasa sepi, rawan, dan tidak terurus.
Ketika kesan kawasan sudah terbentuk sebagai tempat yang gelap dan sulit diakses, maka calon penghuni akan ragu, sementara penghuni lama pun bisa memilih pergi. Inilah sebabnya utilitas dasar harus dipahami sebagai syarat hidup kawasan, bukan bonus setelah rumah terjual. Secara hukum, utilitas umum memang merupakan kelengkapan penunjang pelayanan lingkungan hunian.
Selain prasarana dasar, kedekatan dengan sarana sosial juga sangat menentukan. PP Nomor 14 Tahun 2016 menempatkan sarana pendidikan, kesehatan, peribadatan, perdagangan, kebudayaan dan rekreasi, serta ruang terbuka hijau sebagai bagian dari sarana perumahan.
Ini penting karena rumah yang jauh dari sekolah, puskesmas, pasar, dan tempat ibadah akan memindahkan beban ke penghuni dalam bentuk waktu tempuh, biaya transportasi, dan kelelahan harian. Jadi, yang dicari warga bukan hanya rumah murah, tetapi lingkungan yang membuat hidup tetap berjalan secara wajar.
Dari kasus-kasus perumahan subsidi yang diangkat oleh tim Realitas, pelajaran besarnya jelas yaitu kegagalan banyak proyek bukan semata karena rumahnya kecil atau materialnya sederhana, tetapi karena konsep pengadaannya terlalu sempit. Negara dan pengembang terlalu sering mengejar jumlah unit terbangun, padahal yang dibutuhkan masyarakat adalah lingkungan hunian yang benar-benar berfungsi.
Rumah yang baik bagi MBR bukan hanya yang bisa dibeli, tetapi yang bisa dihuni, dipertahankan, dan mendukung kehidupan sehari-hari secara layak. Jika jalan, drainase, penerangan, air, serta akses ke pusat pelayanan tidak dipenuhi, maka subsidi tidak menyelesaikan masalah utama yaitu rumah tinggal yang nyaman, aman walaupun terjangkau bagi penghuni.
